A nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházásokról szóló törvény 2006. április 17-én lépett hatályba. Eredeti célja az volt, hogy megkönnyítsék az Európai Unió által támogatott gigaprojektek megvalósítását az engedélyezési eljárások lerövidítésével. A törvényben már akkor szerepelt a minimum 5 milliárd forintos és legalább 1000 munkahelyet teremtő állami beruházások kiemeltté minősítése. Az előírt összeget aztán levitték 2 milliárdra, a szükséges munkahelyek számát pedig 50-re, de 2010-ig még így is jellemzően közérdekű nagyberuházások valósultak meg (4-es metró, kecskeméti Mercedes-gyár vagy a Pécs, Európa kulturális fővárosa projekt). A 2010 utáni kormány azonban újabb és újabb törvénymódosításokkal – 2010 óta összesen 40 alkalommal (!) – teljesen fellazította a feltételeket. Mára az ipari vagy mezőgazdasági fejlesztésektől a sport- és turisztikai beruházásokon át egészen a magánérdekeket szolgáló építkezésekig bármilyen projekt megkaphatja a minden akadályon átsegítő minősítést. Bármelyik helyi jogszabály vagy országos törvény felülírható, ha a kormány rásüti egy beruházásra a kiemelt jelzőt. Ezek egyfajta „törvényen kívüliséget” élveznek, és mostanra behálózzák az egész országot.
A rozsdaövezet a jolly joker
A kormányzat a Covid-válság, a hiperinfláció és az orosz–ukrán háború okozta lefékeződés háromszögében az építőipar serkentésével akarja felpörgetni a gazdaságot, ez viszont azzal jár, hogy Budapest számos részén indokolatlan, az észszerű beépíthetőséget jóval meghaladó lakásfejlesztések zajlanak. A beépíthetőségnek elvben persze sok törvényi és jogi határa van, a jól bejáratott kormányzati rafinéria azonban könnyedén megkerüli őket. A kormány 2020 márciusában vonta el az építéshatósági jogkört az önkormányzatoktól, és helyezte át a kormányhivatalokhoz. Mivel építési engedélyt azóta csak kormányhivatal adhat ki, az önkormányzatok hatásköre drasztikusan beszűkült abban, hogy mi és hogyan épülhet meg a területükön. A helyzetet továbbrontotta, hogy miután 2020-ban Újbuda a Miniszterelnöki Hivatal kérdésére jelezte, nem szándékozik rozsdaövezeteket kijelölni – tehát további területek lakáscélú beépítését elősegíteni –, a kormány 2021 májusában létrehozta a Rozsdaövezeti Bizottságot, amely a kormánynak tesz javaslatot, hogy mi minősüljön rozsdaövezetnek. Egy 2021. novemberben megjelent kormányrendelet már konkrét ingatlanokat sorolt fel ekként, és kimondta, hogy a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületek egyben nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásnak minősülnek. (Fontos tudni, hogy amint egy beruházás megkapja a kiemelt minősítést, az önkormányzat nem folytathat le településképi véleményezési vagy bejelentési eljárást, tehát elvonják a jogait.)
A rozsdaövezeti kijelölés nem csupán azért népszerű, mert megszünteti a kerületek beleszólási jogát az építkezésekbe, hanem mert a státuszt megszerző fejlesztők az áfa visszaigénylését ígérhetik a lakást vásárlóknak, ami komoly versenyelőnyt jelent. A „rozsdahatás” azonban kétarcú: csúcsra járatja a beruházási szempontból népszerű kerületek terhelését, így az érintett lakóövezetek élhetősége csökken.
Újbudán már rozsdaövezeti akcióterületnek minősítették a Kopaszi-gáton épülő BudaPart több mint 40 helyrajzi számon elterülő területét, továbbá a Fehérvári úton, a Budafok kocsiszínnel szemközt megvalósuló Tetris Ház folytatását, valamint a Barázda utcában épülő Elite Park további ütemeit.
Boksz hátrakötött kézzel
A vágyott övezeti, illetve kiemelt beruházási cím megszerzése azzal indul, hogy a beruházó megkeresi a kormányzatot építési szándékával. Ez a Rozsdaövezeti Bizottság elé kerül, amely – ha javasolja a minősítést – megküldi az adott kerületnek véleményezésre, támogatja-e az övezeti kijelölést. Sajnos utóbbi nem sokat nyom a latban, így végül a kormányzat dönt.
2022-ben dömpingszerűen érkeznek Újbudára a Miniszterelnökségtől a rozsdaövezeti megkeresések, amelyek előzetesen már megkapták a bizottsági ajánlást a „rozsda” besorolásra. Az önkormányzatnak ez esetben már nem sok lehetősége van bármin is módosítani, de bizonyos elvi és gyakorlati eszközök még rendelkezésére állnak.
A Kerületi Építési Szabályzat (KÉSZ) azt határozza meg, hogy az adott területen milyen és mekkora épület lehet. Az építésiengedély-kérelem benyújtása után azonban a szabályzat már hiába módosítana a beépíthetőségen, az nem lenne hatással az adott ügyre. Az önkormányzat elvi szinten megteheti, hogy a KÉSZ módosítása során csökkenti a beépítési mutatókat, szigorítja az előírásokat, de az építési törvény kimondja, hogy ha a fentiek miatt a fejlesztőnek kára keletkezik, az kártalanítási kötelezettséget von maga után. Tehát következmények nélkül nem teheti meg a kerület vezetése, hogy például tíz- helyett csak ötszintes épületek megépítését engedélyezi.
Az önkormányzatok másik eszköze a településképi véleményezés joga. A polgármester minden kormányhivatalhoz befutó építésiengedély-kérelemhez településképi véleményt kell hogy adjon. Néhány évvel ezelőtt ez még vétójog volt, tehát ha a polgármester negatív véleményt fogalmazott meg, a beruházás nem kaphatott zöld jelzést. Ez a lehetőség azonban áldozatul esett a Covid-járvány alatt számolatlanul végrehajtott kormányzati jogszabály-módosításnak, amelyek egyike annyira fellazította a polgármesteri jogkört, hogy azt az építésügyi hatóság csupán bizonyítékként veszi figyelembe, de attól még megvalósulhat az adott beruházás.
Mivel a településképi véleménnyel amúgy sem befolyásolható a lakásszám, a területi terhelés, ezeket az ügyeket az önkormányzat az ingatlanfejlesztőkkel kötött településrendezési szerződésekkel próbálja a kerület javára alakítani. Ez annyit jelent, hogy egészségügyi, oktatási-nevelési és egyéb közszolgáltatásokkal, tehát a humán infrastruktúrával, illetve közlekedéssel összefüggő fejlesztésekre bírja rá az építtetőket. Újbuda arra törekszik, hogy minden jelentősebb beruházást megelőzően – különösen a lakáscélúak esetében – szerződést kössön az adott vállalattal. Az ilyen szerződések révén az adott építkezés negatív hatásai tompíthatók, a környezet pedig élhetőbbé válhat.
Az utolsó fegyver
Ha egy önkormányzat számára egy terv végképp nem elfogadható, akkor akár hároméves változtatási tilalmat is elrendelhet adott területre, ami hosszú időre leállítja a beruházást. Előnye, hogy ez önmagában nem von maga után kártalanítást, de ha a moratórium alatt az önkormányzat szigorítana a kerületi szabályzaton, akkor már számolhat kártalanítási költségekkel. A változtatási tilalom tehát csak fékezheti a beruházást.
T. D.
